Людям кажется, что в плане налогообложения всё слишком запутано. На первый взгляд это действительно так. Однако стоит лишь разобраться, как всё встаёт на свои места. Итак, ситуация: вы продаёте квартиру, и с вас государство захочет взять налог с её продажи.

Законодательство исходит из того, что деньги, полученные владельцем при продаже собственности, являются доходом. Следовательно, с него надо заплатить налог, который для частных лиц составляет 13%. К счастью, из данного правила существуют исключения – для знакомства с ними открываем Налоговый кодекс и читаем ст. 220, которая называется «Имущественные налоговые вычеты»:

«…налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трёх лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с получением этих доходов…».

В переводе «с юридического на общечеловеческий» это означает правило, широко известное сегодня даже непрофессионалам: если квартира находилась в собственности более трёх лет, то платить после её продажи налог не нужно. Если же менее, то тогда сумма выше 1 миллиона рублей обкладывается по уже упоминавшейся ставке 13%. Накладно: продали квартиру за 3 миллиона – заплатили 260 тысяч рублей (13% от 2 миллионов) налогов.

И ещё несколько замечаний по данному вопросу:

– прежде в ст. 220 НК фигурировал срок в пять лет, но в середине прошлого десятилетия его сократили до трёх. Бесспорное послабление. Московские риелторы, было, говорили, что надо бы повысить пороговую сумму – хотя бы до 3 миллионов рублей, поскольку миллион для московского рынка – это совсем копейки. Но их законодатели не послушали, вероятно, потому, что НК – закон федеральный, он распространяется на всю страну;

– а вот с «иным имуществом» произошло «с точностью до наоборот»: там подняли пороговую сумму. До 2009 года её размер составлял 125 тысяч рублей. Но после вступления в силу закона № 202-ФЗ от 19.07.2009 размер налогового вычета был установлен в 250 тысяч;

– обратим внимание, что цифра в 1 миллион в законе касается вовсе не всей недвижимости, а вполне определённого набора объектов: «жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики или земельные участки». Если же вы продаёте нечто иное (гараж, офис, склад и т. п.), то оно будет проходить по категории «иное имущество», т. е. вычет составит лишь 250 тыс. руб.

Ну а главное – это, конечно, тот факт, что никакого налога не будет вовсе при соблюдении простого условия: объект в собственности более трёх лет. Так что во многих случаях продавцу не нужно изобретать никаких «обходных схем» – достаточно лишь подождать.

Оптимизация

Когда есть налоги – находятся и желающие их как-нибудь уменьшить. В исследуемой нами теме существует один совершенно легальный способ оптимизировать налогообложение – он опирается на формулировку из уже упоминавшейся ст. 220 НК: «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с получением этих доходов». Можно применить принцип «доходы минус расходы». В декларации необходимо указать сумму, потраченную на приобретение недвижимости (она должна соответствовать тому, что указано в предыдущем договоре купли-продажи), сумму, потраченную на ремонт (эти расходы должны быть также подтверждены документально). Доходы, полученные от продажи недвижимости, будут уменьшены на эти расходы, и налог начислят только на разницу. Правда, в этом случае «миллионная» льгота применяться не будет.

Предостережение

«Технологии» ухода от налогов при продаже недвижимости достаточно отработаны. Но пользоваться ими мы бы не рекомендовали. В первую очередь потому, что суммы на рынке продаж (в отличие от той же аренды) таковы, что уклоняющийся от налогообложения сразу попадает в категорию «крупного размера». А за это, согласно Уголовному кодексу, можно получить вполне реальный тюремный срок. Уж лучше подождать эти много раз упоминавшиеся три года – и в итоге не платить при продаже вообще никаких налогов. На абсолютно законных основаниях.